Städtebauliche Verträge zur Baulandbereitstellung

Vera Katharina Grötz

Städtebauliche Verträge zur Baulandbereitstellung

Rechtliche Rahmenbedingungen von Baulandmodellen zur Wohnraumschaffung

by Vera Katharina Grötz (Author)
©2020, Thesis, 216 Pages
Law, Economics & Management

Series: Europäische Hochschulschriften Recht, Volume 6177

In vielen Großstädten herrscht Wohnungsnot. Um ihr zu begegnen, müssen die Städte neue Baugebiete ausweisen, scheuen aber die Kosten. Die Städte beteiligen daher mittels städtebaulichen Verträgen die Investoren an den Kosten der Planung und Erschließung. Ebenso verpflichten sie sie zur Schaffung günstigen Wohnraumes.

Die Autorin erläutert die Voraussetzungen städtebaulicher Verträge zur Baulandbereitstellung. Anschließend zeigt sie deren Grenzen in Gestalt des Koppelungsverbotes und der Angemessenheit auf. Zudem schlägt sie Vertragsformulierungen vor für den Fall, dass der Bebauungsplan scheitert oder mit einem anderen Inhalt zustande kommt. Abschließend untersucht die Autorin die Rechtsfolgen fehlerhafter Klauseln auf die Wirksamkeit des städtebaulichen Vertrags und den Bebauungsplan.

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Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
B. Aktuelle Situation
- I. Münchener Modell
  - 1. Anwendungsbereich
  - 2. Leistungspflichten
  - a) Kostenbeteiligung
  - aa) Gegenstand der Kostenbeteiligung
  - bb) Art der Erbringung der Leistung
  - b) Geförderter Wohnungsbau
  - aa) Höhe der Quote und Verteilung
  - bb) Erfüllung der Quote
  - 3. Angemessenheit
  - a) Deckelungsgrenze bei 1/3 des Wertzuwachses
  - b) Berechnung des Bodenwertzuwachses
  - aa) Anfangswert
  - bb) Endwert
  - cc) Brutto- und Nettobodenwertzuwachs
  - 4. Verfahren
  - a) Grundzustimmung
  - b) Grundvereinbarung
  - c) Ausführungsverträge
  - 5. Zwischenergebnis
- II. Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung
  - 1. Anwendungsbereich
  - 2. Leistungspflichten
  - a) Kostenbeteiligung
  - aa) Gegenstand der Kostenbeteiligung
  - bb) Umfang der Maßnahmen
  - cc) Rangfolge der Maßnahmen
  - dd) Art der Erbringung der Leistung
  - b) Mietpreis- und Belegungsbindungen
  - 3. Angemessenheit
  - a) Zielwert
  - b) Eingangswert
  - c) Umfang der Leistungspflichten
  - 4. Verfahren
  - a) Grundzustimmung
  - b) Städtebauliche Verträge
  - c) Scheitern des Bebauungsplanverfahrens
  - 5. Zwischenergebnis
- III. Weitere Städte
  - 1. Stuttgart
  - a) Anwendungsbereich
  - b) Leistungspflichten
  - aa) Kostenbeteiligung
  - bb) Geförderter Wohnungsbau
  - c) Angemessenheit
  - aa) Anfangswert
  - bb) Endwert
  - cc) Ermittlung der Bodenwerte
  - dd) Leistungspflichten übersteigen abschöpfbare Bodenwertsteigerung
  - d) Verfahren
  - e) Zwischenergebnis
  - 2. Düsseldorf
  - a) Anwendungsbereich
  - b) Leistungspflichten
  - aa) Kostenbeteiligung
  - bb) Geförderter und mietpreisgedämpfter Wohnungsbau
  - (1) Quotierung für geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau
  - (2) Abweichungen von der Quote
  - c) Angemessenheit
  - d) Zwischenergebnis
- IV. Zwischenergebnis
C. Voraussetzungen städtebaulicher Verträge
- I. Folgekostenverträge gem. § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BauGB
  - 1. Kausalität
  - a) Unmittelbare Kausalität und Wertungsspielraum
  - b) Konkretisierung nötig
  - c) Ursächlichkeit unabhängig von der Größe des Vorhabens
  - d) Räumliche Grenze der Ursächlichkeit
  - e) Zeitliche Grenze der Ursächlichkeit
  - f) Vorhaben verursacht Maßnahme nur teilweise
  - 2. Nachweispflicht
  - a) Allgemein
  - b) Besonderheiten im Kerngebiet und Mischgebiet
  - aa) Geringere Wohnfläche
  - bb) Geringere Attraktivität für Familien mit Kindern
  - cc) Zwischenergebnis
  - 3. Zwischenergebnis
- II. Verträge zur Deckung des Wohnbedarfs gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 4. Fall BauGB
  - 1. Erforderlichkeit aus städtebaulichen Gründen
  - a) Städtebauliche Gründe als Voraussetzung
  - b) Begriff der „städtebaulichen Gründe“
  - c) Räumlicher Zusammenhang erforderlich
  - aa) Begrenzung auf das Bebauungsplangebiet
  - bb) Stadtweite Betrachtung
  - cc) Eigener Vorschlag: nähere Umgebung entscheidend
  - dd) Zwischenergebnis
  - d) Zwischenergebnis
  - 2. Nachweispflicht
- III. Prüfung der einzelnen Modelle
  - 1. Kausalität
  - a) Allgemeine Anforderungen
  - b) Gesamtkonzept
  - aa) Prognose der Bevölkerungsentwicklung
  - bb) Festlegung der zu entwickelnden Wohnbauflächen
  - cc) Prognose des Bedarfs an Folgeeinrichtungen
  - dd) Prognose der Kosten
  - ee) Darstellung des Berechnungsmodus und Gleichheitssatz
  - ff) Zwischenergebnis
  - c) Besonderheiten im Kerngebiet und Mischgebiet
  - aa) München
  - bb) Berlin
  - cc) Stuttgart
  - dd) Düsseldorf
  - ee) Zwischenergebnis
  - 2. Städtebauliche Erforderlichkeit
  - a) Städtebauliche Gründe als Hauptmotiv
  - b) Ersatzmaßnahmen in anderen Gebieten
  - c) Quote für günstigen Wohnraum
- IV. Zwischenergebnis
D. Grenzen städtebaulicher Verträge
- I. Koppelungsverbot
  - 1. Innerer Zusammenhang
  - a) Innerer Zusammenhang bei Folgekostenverträgen
  - b) Innerer Zusammenhang bei Planverwirklichungsverträgen
  - aa) Allgemeines
  - bb) Bauordnungsrechtliche Abweichungen
  - c) Zwischenergebnis
  - 2. Keine wirtschaftliche Gegenleistung
  - a) 1. Ausnahme: Ermessen der Behörde
  - aa) Plankonforme Bauvorhaben
  - bb) Befreiung
  - cc) Ausnahme
  - dd) Unbeplanter Innenbereich
  - ee) Unbeplanter Außenbereich
  - ff) Abweichungen vom Bauordnungsrecht
  - gg) Teilweiser Anspruch auf Baugenehmigung
  - hh) Bebauungsplan
  - ii) Zwischenergebnis
  - b) 2. Ausnahme: Nebenbestimmung?
  - aa) Anwendbarkeit des § 56 VwVfG auf städtebauliche Verträge
  - bb) Verhältnis § 11 Abs. 2 S. 2 BauGB zu § 56 Abs. 2 VwVfG
  - c) Sonderfall: Folgelastenverträge
  - 3. Zwischenergebnis
  - 4. Prüfung der einzelnen Modelle
  - a) Innerer Zusammenhang
  - b) Kein Anspruch des Investors auf die Leistung
  - aa) München
  - bb) Berlin
  - cc) Stuttgart
  - dd) Düsseldorf
  - c) Zwischenergebnis
- II. Angemessenheit
  - 1. Begriff und Kriterien der Angemessenheit
  - a) Maßstäbe nach der Rechtsprechung
  - b) Kriterien nach der Literatur
  - c) Initiative als Indiz?
  - d) Rechtsprinzip „volenti non fit iniuria“
  - e) Gleichheitsgrundsatz
  - f) Angemessenheit nur zugunsten des Investors?
  - 2. Stand des Meinungsstreites
  - a) Unstreitig: keine Überkompensation und hoheitlich festsetzbar
  - b) „Abschöpfen“ der gesamten Bodenwertsteigerung
  - c) Übertragung des Halbteilungsgrundsatzes
  - 3. Stellungnahme zu den vertretenen Meinungen
  - a) „Abschöpfen“ der gesamten Bodenwertsteigerung unangemessen
  - b) Keine Übertragung des Halbteilungsgrundsatzes
  - c) Zwischenergebnis
  - 4. Eigener Lösungsvorschlag
  - a) Reduzierung der Nachteile einer pauschalen Quote
  - aa) Möglichkeit, die Angemessenheit zu widerlegen, und Beweislast
  - bb) Anpassung bei besonderen Umständen
  - cc) Konkrete und plausible Bemessungsgrundlagen
  - dd) Höhe der pauschalen Prozentquote
  - b) Angemessener Anteil der Bodenwertsteigerung für den Investor
  - aa) Schutz der Baufreiheit durch Art. 14 Abs. 1 GG?
  - bb) Schutz der Bodenwertsteigerung durch Art. 14 Abs. 1 GG?
  - (1) Keine Wertgarantie
  - (2) Kein Schutz vor Geldleistungspflichten
  - (3) Erdrosselnde Wirkung
  - (4) Gegenmeinung
  - (5) Zwischenergebnis
  - cc) Schutz der Bodenwertsteigerung durch Art. 12 Abs. 1 GG?
  - dd) Schutz der Bodenwertsteigerung durch Art. 2 Abs. 1 GG
  - ee) Zwischenergebnis
  - 5. Prüfung der einzelnen Modelle
  - a) München
  - b) Berlin
  - aa) Vereinfachte Schätzung der Bodenwertsteigerung
  - bb) Vollständige Abschöpfung der Bodenwertsteigerung
  - cc) Anerkennung von Mietpreis- und Belegungsbindungen als Lasten
  - dd) Zwischenergebnis
  - c) Stuttgart
  - d) Düsseldorf
E. Vertragsgestaltung bei Scheitern oder Abweichen des Bebauungsplans
- I. Schadensersatz
  - 1. Ohne vertragliche Regelung grundsätzlich keine Ansprüche
  - a) Vorvertragliche Pflichtverletzung
  - b) Amtshaftung
  - c) Stillschweigende Risikoübernahmen?
  - d) Abbruch des Planungsverfahrens als Vereitelung des Bedingungseintritts?
  - 2. Zulässigkeit vertraglicher Regelungen
  - a) Zulässige Vorbindungen
  - b) Ersatz der Planungskosten
  - c) Ersatz sonstiger Kosten
  - d) Schadensersatzansprüche und entgangener Gewinn
  - e) Vereinbarungen in privat-rechtlichen Kaufverträgen
  - f) Zwischenergebnis
- II. Rücktritt
- III. Bedingung
  - 1. Aufschiebende Bedingung
  - 2. Auflösende Bedingung
  - 3. Stillschweigende Bedingung
  - 4. Vereinbarungen in privat-rechtlichen Kaufverträgen
  - 5. Zwischenergebnis
- IV. Vertragsanpassung und Kündigung
  - 1. Voraussetzungen der Vertragsanpassung nach § 60 Abs. 1 VwVfG
  - 2. Voraussetzungen der Kündigung nach § 60 Abs. 1 VwVfG
  - 3. Rechtsfolgen der Anpassung und der Kündigung
  - 4. Empfehlungen für vertragliche Regelungen
  - 5. Zwischenergebnis
- V. Zwischenergebnis
F. Rechtsfolgen fehlerhafter Klauseln in städtebaulichen Verträgen
- I. Folgen für die Wirksamkeit städtebaulicher Verträge
  - 1. Verstöße gegen Kausalität und städtebauliche Erforderlichkeit
  - 2. Verstöße gegen Koppelungsverbot und Gebot der Angemessenheit
  - 3. Verstöße gegen die Grenzen zulässiger Vorbindung
  - 4. Teilnichtigkeit oder Gesamtnichtigkeit
  - 5. Zwischenergebnis
- II. Salvatorische Klauseln und Heilung
- III. Rückabwicklung des städtebaulichen Vertrags
  - 1. Einseitige Rückabwicklung
  - 2. Treuwidrigkeit der einseitigen Rückerstattung?
  - 3. Ausschluss des öffentlich-rechtlichen Erstattungsanspruchs
  - 4. Zwischenergebnis
- IV. Auswirkungen auf den Bebauungsplan
  - 1. Einbeziehung eines fehlerhaften Vertrages in die Abwägung
  - 2. Verwendung AGB-ähnlicher Verträge
  - a) Freie Abwägung der Gemeinde
  - b) Private Interessen des Investors
- V. Zwischenergebnis
G. Fazit
Literaturverzeichnis
- Monografien
- Aufsätze
- Veröffentlichungen der Städte

Pages:

216

Year:

2020

ISBN (PAPERBACK):

9783631816172 (Active)

ISBN (EPUB):

9783631826263 (Active)

ISBN (PDF):

9783631826256 (Active)

DOI:

10.3726/b17133

Language:

German

Keywords:

Sozialgerechte Bodennutzung, Kooperative Baulandentwicklung, Halbteilungsgrundsatz, Zukunft.Wohnen Düsseldorf, Stuttgarter Innenentwicklungsmodell, Berliner Modell, Münchener Modell

Published:

Berlin, Bern, Bruxelles, New York, Oxford, Warszawa, Wien, 2020. 216 S., 1 farb. Abb., 1 Tab.

Vera Katharina Grötz studierte Rechtswissenschaften an den Universitäten Potsdam und Paris Nanterre, wo sie die licence en droit erwarb. Sie war Stipendiatin der Stiftung der Deutschen Wirtschaft. Nach dem Referendariat promovierte sie an der Universität Potsdam. Aktuell ist sie als Rechtsanwältin in Berlin tätig.

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